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【央视新闻客户端】
■ 王丽新
7月份以来 ，多个城市核心地块的土拍市场热度不减 。
7月28日，上海杨浦八埭头地块经历219轮竞价后 ，最终以总价161.2亿元 、综合楼面价10.2万元/平方米成交 ，刷新了2026年上海宅地总价纪录；8月4日，北京朝阳南磨房乡广渠路0409-10地块最终以83.99亿元成交，折合楼面价8.14万元/平方米 ，成为今年北京土地市场新的总价、单价“双料地王” 。此外 ，广州 、深圳 、杭州亦有高溢价地成交。
核心地块拍卖经历百轮竞价已成常态，土地市场是否正重回“高光时刻 ”？笔者认为 ，与上一轮高溢价地块频出的普涨周期相比 ，如今的“地王 ”诞生却有着截然不同的逻辑 。
首先要明确，“点状高热”不等于全面回暖 ，房地产市场仍处于调整期 。
核心城市优质地块竞争激烈 ，全国土地市场整体却呈现“量价齐缩”态势。中指研究院数据显示，2026年上半年 ，300城住宅用地平均溢价率为9.1% ，同比回落1.1个百分点；住宅用地成交面积同比下降24%，出让金下滑31% 。个别“地王 ”的出现 ，并没有激发普涨行情 ，却显示出资金流向了更具确定性的资产 。
争抢优质地块，是房企当下追求现金流安全的一种选择。“地王 ”的溢价率表现便是佐证，近期 ，北京、上海等城市或区域新晋“地王”的溢价率多在20%至40% ，并没有高于以往动辄超过60%的土拍溢价率 。
其次，除了土拍溢价率 ，观察土地市场走势还要看懂供地节奏的变化 。而如今 ，“缩量提质 ”已是主基调。
高溢价地块的出现，主要受政策控增量、市场去库存与房企拿地情绪三重因素影响 。2026年一季度 ，房地产市场仍面临较明显的调整压力 ，各地适度控制供地规模，避免供需错配 。进入二季度 ，部分核心城市市场情绪边际修复 ，这些城市借势集中推出一批优质地块，以维持土地市场活跃度。
当前 ，多地常态化灵活调整供地节奏 ，尤其在面临去库存压力时，一些地方主动压缩远郊及低效地块供应，转而根据市场变化及时推出配套成熟 、人口密集 、产业支撑强的优质宅地。例如 ，深圳南山粤海街道地块为近十年首次释放的低密度纯住宅用地 ，杭州九堡、上海杨浦滨江等板块亦属于长期断供后的补仓 。此类地块天然具备稀缺性与高去化预期，即便在市场整体承压的背景下 ，仍能激发房企争抢热情 。
最后 ，“以销定投 ”成为房企买地的主策略，这也导致了房企投资策略趋同。
在容错率越来越低的行业环境下 ，拿地主力普遍融资成本较低 ，具有在核心地块“出高价”的实力 。此外，在“以销定投 ”策略下 ，头部房企投资逻辑从“规模扩张 ”转向“安全去化” ，其宁可高价获取核心地段优质地块，也不愿低价布局外围或弱能级城市 。因为这类优质地块抗跌性更强 、客群稳定 、产品溢价空间更大。
综上所述 ，如今的“地王 ”是土地市场供需两端共同作用下的结构性产物 。短期看 ，一二线城市核心区优质地块的高溢价成交仍有可能频繁出现，为土地市场托底并稳固市场预期，但三四线城市的土地去化压力依然很大 。土地市场全面回暖 ，仍有赖于商品房销售的实质性改善以及房企投资信心的修复程度。
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