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21世纪经济报道记者李莎 北京报道
7月底中共中央政治局会议释放“稳定房地产市场 ”的积极信号后，8月7日晚间 ，北京出台重磅楼市新政 ，优化限购、加大公积金支持力度，成为会后首个出台政策的一线城市。8月8日起 ，北京楼市新政正式施行。
限购政策优化是其中的一大看点：非京籍家庭在五环内购房的社保或个税缴纳年限 ，由“2年 ”调减为“1年” 。这意味着调整之后，非京籍家庭在北京全市范围内购房的社保或个税年限统一为“1年 ” ，满足这一条件后 ，非京籍家庭在五环内可购买1套商品住房，多子女家庭可再多购买1套；在五环外 ，不限购买套数 。
公积金是今年各地因城施策的高频政策工具 ，此次北京多维度加大公积金对住房消费的支持力度，其中大幅提高贷款额度、优化贷款额度与缴存年限挂钩机制颇具亮点。
一方面，夫妻双方均为公积金缴存人的 ，首套房公积金最高贷款额度从120万元提高至240万元 ，二套房公积金贷款最高额度从100万元提高至200万元，叠加各类上浮条件 ，家庭公积金最高贷款额度可达340万元 ，看齐其他一线城市 。
另一方面，北京公积金贷款额度与缴存年限挂钩机制已执行多年 ，按照此前政策 ，每缴存一年公积金可贷款15万元 。此次优化调整后，家庭中1人缴存公积金的 ，每缴存一年可贷款20万元；夫妻双方均为缴存人的 ，每缴存一年可贷款40万元。单人申请120万元贷款或夫妻双方申请240万元贷款，均只需缴存公积金5年1个月 ，缴存时间要求大大缩短 。
在业内人士看来 ，本次北京整体政策优化力度较大，有助于修复市场预期，短期内北京新房 、二手房成交量有望好转 。同时 ，此次新政也有一定示范意义 ，接下来其他重点城市有望在政策上进行查漏补缺，出台针对性政策。
北京限购 、公积金政策再优化
去年12月24日 ，北京发文 ，针对性优化非京籍家庭限购政策，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限 ，由“3年 ”调减为“2年”；购买五环外商品住房的 ，由“2年 ”调减为“1年 ” 。
时隔7个多月，北京再度优化非京籍家庭限购政策 ，进一步将其购买五环内住房的社保或个税缴纳年限要求缩短至“1年” ，购房套数保持不变 。
北京的这一新政，将直接扩大符合条件的非京籍购房群体规模。“政策落地后 ，北京限购政策来到2011年以来最为宽松的阶段 。 ”中指研究院政策研究总监陈文静表示 。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示 ，上海已于今年年初率先将非沪籍家庭购房社保年限全面降至1年，北京此番跟进，意味着一线城市在“社保年限 ”这一限购核心维度上已基本实现实质性松绑。这将对稳定下半年市场预期、提升购房信心起到正面引导作用。
公积金政策优化也是此次北京新政的重要亮点 。
一是大幅提高公积金最高贷款额度 。由原首套房最高贷款额度120万元 、二套房最高贷款额度100万元 ，调整为：购房家庭中1人为公积金缴存人的 ，购买首套住房公积金贷款最高贷款额度为120万元，二套住房公积金贷款最高额度为100万元；夫妻双方均为缴存人的 ，购买首套住房公积金贷款最高贷款额度为240万元 ，二套住房公积金贷款最高额度为200万元。
叠加城六区户籍居民家庭在城六区外购买首套住房 、购买住房符合北京建筑绿色发展支持政策、京籍多子女家庭购房这三种情况，个人公积金贷款最高额度可达180万元 ，家庭最高贷款额度可达340万元 。调整之后 ，北京公积金贷款上限看齐其他一线城市 。
二是优化公积金贷款额度与缴存年限挂钩机制。调整后，购房家庭中1人为公积金缴存人的 ，每缴存一年公积金可贷款20万元；夫妻双方均为缴存人的 ，每缴存一年可贷款40万元，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算 。缴存年限不够一整年的 ，按一整年计算 。
三是明确在北京无住房或仅有1套住房的北京公积金缴存人家庭 ，当前已结清公积金贷款的，再次购房时可申请公积金贷款。
58安居客研究院院长张波认为，北京此次对相关公积金政策进行优化 ，本质是支持购房者用公积金低息贷款置换部分商业贷款 ，直接降低购房月供成本，尤其能减轻“卖一买一”置换家庭的资金压力 。
此外 ，北京公积金政策优化还涉及支持公积金贷款存量房“带押过户” 、支持装修提取公积金 。对于装修申请提取公积金的 ，根据装修装饰增值税发票金额的50%计算提取额度，每套房屋最高不超过25万元。
张波认为 ，前者解决了住房置换交易中“先还贷再过户 ”的资金过桥痛点 ，有利于缩短置换周期；后者有助于进一步盘活公积金账户余额，支持居民居住消费升级 。
除此之外 ，北京本轮政策调整还涉及完善房屋赠与政策：对父母将家庭名下的北京商品住房赠与成年子女的 ，不再核验购房资格 。
市场企稳迹象或进一步显现
北京是全国重要的楼市风向标，据北京市统计局数据 ，上半年北京新建商品房销售面积548.5万平方米 ，同比增长2%，市场表现好于全国整体水平。
7月市场进入传统淡季，北京新房 、二手房成交量有所下滑。据中指数据 ，7月北京新建商品住宅成交37万平方米 ，环比下降29% 。北京市住建委官网数据显示，7月北京二手住宅网签14037套 ，环比下降15.5% 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出 ，今年以来，北京二手房交易保持较高活跃度 ，2—6月二手房价格环比持续上涨 ，7月市场成交有所下滑，但仍保持一定活跃度。在新房方面 ，4—6月 ，北京新房价格指数环比下降，进入7月 ，北京新房成交环比明显下滑 ，当月北京新房库存88553套，去化周期为30.5个月 。
“可见，北京二手房交易活跃并未完全传导至新房市场 ，而且随着二手房热度下滑 ，新房市场当前的态势可能还会延续 。 ”李宇嘉表示，北京市场的内生动力还有待修复 ，市场良性循环还有待进一步畅通。
“着力稳定房地产市场”是今年《政府工作报告》提出的贯穿全年的任务目标 ，7月底中共中央政治局会议再次强调，要“稳定房地产市场 ” ，会议召开之后 ，重点城市政策如何优化调整备受关注 。
在业内人士看来，此次北京出台楼市新政 ，一方面是积极落实中共中央政治局会议相关要求 ，另一方面也为应对近期市场出现的成交调整态势 。
陈文静认为，北京此次大力度优化楼市政策 ，有助于进一步提振市场情绪、促进住房需求释放 ，接下来房地产市场企稳迹象有望进一步显现。
张波进一步指出，短期来看，北京此次新政效应叠加“金九银十 ”传统周期 ，预计三季度北京二手房 、新房成交量会出现一波脉冲式上行 。此前被社保和个税年限限制的刚需客群 、计划置换的改善家庭将加速入市 ，带动市场交易规模阶段性回升 。
中长期来看，张波表示 ，北京新政的真实效力或要到四季度才能验证。限购放松解决的是“有没有资格买”的问题 ，但决定市场能否持续回暖的核心是“有没有能力买 ” 。随着居民收入预期、房价预期的不断修复，预计市场稳定性会不断增强 。
“北京楼市政策的进一步调整优化 ，对全国市场预期修复也将起到积极作用。 ”陈文静表示 ，本次北京对公积金政策的部分优化，也为其他城市提供了参考借鉴 ，预期短期内将有更多城市优化公积金政策 ，进一步促进住房相关消费。
李宇嘉认为，北京此次出台新政 ，也意味着接下来其他重点城市也有望在政策上进行查漏补缺 ，出台新的政策，比如提高公积金贷款额度 、推进“卖旧买新”补贴或循环 、疏通二手房“带押过户 ”堵点、推进多种方式去库存、举办各类购房节等消费节日，联动大宗消费 ，让综合性价比高的“好房子 ”更好牵引住房需求 。
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